Письмо от 15.11.2011 г № Б/Н
Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Самойловой О.С., при секретаре Тимофеевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Караваева В.Н., Караваевой Л.И., Харламовой Н.В. к Левину В.Г. о понуждении к заключению договора найма,-
Установил:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику Левину В.Н. о понуждении к заключению договора найма.
Свои требования истцы мотивировали тем, что они являются собственниками квартиры № дома № корпус № по <адрес>. Доля в праве общей долевой собственности у Караваева В.Н. и Харламовой Н.В. по « часть » доли, у Караваевой Л.И. -« часть » доля.
Указанное жилое помещение было передано сторонам по делу в общую долевую собственность по « часть » доли каждому на основании Договора № передачи квартиры в собственность граждан от <число месяц год>. Впоследствии ответчик произвел отчуждение принадлежащей ему доли в квартире на основании Договора дарения доли в праве собственности в квартире от <число месяц год>. одному из истцов- Караваевой Л.И.
Произведя отчуждение принадлежащей ответчику доли в квартире, правоотношения между сторонами по делу должны регулироваться договором найма жилого помещения, согласно которому одна сторона- собственник жилого помещения, каковыми являются истцы по делу, обязуются предоставить другой стороне –ответчику – жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем (ст.681 ГК РФ).
Обстоятельства между сторонами сложились таким образом, что ответчик имеет регистрацию по месту жительства в жилом помещении, которая в силу требования действующего законодательства, является лишь административным актом, а право пользования жилым помещением у ответчика юридически отсутствует. Так как ответчик фактически проживает в жилом помещении, находящемся в частной собственности граждан, следовательно, право пользования жилым помещением у ответчика может возникнуть только на основании договора найма жилого помещения.
Договор найма является возмездным, т.к. на ответчика, как на лицо, имеющее регистрацию по месту жительства по адресу в указанном жилом помещении, производятся начисления по оплате за коммунальные услуги, а также, учитывая, что ответчик фактически проживает в квартире, соответственно пользуется электроэнергией, что в свою очередь увеличивает плату за таковую. Т.к. квартира находится в собственности граждан, обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложены на собственника (ов) жилого помещения, т.е. на нас, а ответчик не несет никаких обязанностей по оплате.
Ссылаясь на ст.30 ЖК РФ, ст.208 ГК РФ, считают, что законодатель Установил разные виды договоров, на основании которых собственник имеет право предоставить во владение и пользование принадлежащее ему имущество, следовательно, нежелание со стороны ответчика заключить с ними договор найма, который в свою очередь является возмездным, нарушает их права по выбору формы договора, и как следствие оснований предоставления принадлежащего им имущества по своему выбору.
Они не намерены ставить вопрос о выселении ответчика из жилого помещения, но правоотношения между ними должны быть урегулированы договором найма. Между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежащем на праве собственности истцам, последние вправе требовать заключения письменного договора найма, в данном случае понудить ответчика к заключению договора найма в судебном порядке с учетом положений ст.671, 674, 421 ГК РФ.
Так как ответчик проживает в частном жилом фонде и продолжает пользоваться принадлежащей истцам на праве собственности квартирой, не имея намерения её освобождать, в данном случае обязанность ответчика заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.
<число месяц год> ответчику был вручен для ознакомления и подписания Договор найма жилого помещения, однако ответчик уклонился от подписания такового в предложенной редакции, что подтверждается актом от <число месяц год>. Не желая заключить с ними договор найма в письменной форме, ответчик тем самым нарушает нормы действующего законодательства.
Истцами ответчику был предложен договор найма, составленный в соответствии с нормами действующего законодательства.
Просили суд обязать ответчика Левина В.Г. заключить с ними договор найма жилого помещения на следующих условиях:
1.Предмет договора
Наймодатели обязуются предоставить нанимателю во владение и пользование свободное и изолированное жилое помещение, пригодное для проживания в нем за плату.
Согласно настоящего договора предоставляется следующее жилое помещение: комната жилой площадью « площадь ». в 3-х комнатной квартире, общей площадью « площадь »., расположенной по адресу: <адрес>
Наймодатели являются собственниками указанного жилого помещения на основании Договора на передачу квартир в собственность граждан № от <число месяц год>. Договора дарения доли в праве собственности в квартире от <число месяц год>.
Плата за помещение состоит из: платы за коммунальные услуги, начисляемые на Нанимателя; из « часть » части платы за содержание и ремонт, отопление; из « часть » части платы за электроэнергию.
Настоящий договор заключен сроком на 1 (один) год.
2.Обязанности сторон по настоящему договору
Наймодатели обязуются:
передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
производить капитальный ремонт помещения;
предложить нанимателю за 3 месяца до истечении срока договора заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с Решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем, (если Наймодатели не выполнили этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок);
производить с согласия Нанимателя переоборудование жилого дома в котором находится сданное в наем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условие пользования помещения в соответствии с законодательством РФ.
Наниматель обязуется:
использовать помещение только для проживания непосредственно Нанимателя и членов его семьи, обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателей;
своевременно вносить плату за эксплуатацию и ремонт помещения организациям, осуществляющим техническое обслуживание и ремонт жилого помещения в размерах, установленных нормативными правовыми актами РФ;
самостоятельно вносить плату за помещение;
осуществлять текущий ремонт помещения;
отвечать перед Наймодателями за действия граждан постоянно проживающих совместно с ним.
3.Расторжение договора
Досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон, а также в случае использования жилого помещения не для проживания Нанимателя;
не внесения Нанимателем платы за помещение в течение 6-ти (шести) месяцев;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
если помещение необходимо для личного пользования собственников (кА) жилого помещения;
в соответствии с законодательными актами РФ.
4.Срок действия договора
Договор найма жилого помещения заключен на срок 1 (один) год и действует с <число месяц год> по <число месяц год>.
По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.
Окончание срока действия договора найма влечет за собой:
прекращение обязательств Нанимателя по договору;
прекращение Нанимателя права пользования жилым помещением;
обязанности Нанимателя выселиться из занимаемого жилого помещения и сняться с регистрационного учета по месту жительства.
В судебном заседании истцы Караваев В.Н., Караваева Л.И., Харламова Н.В. уточнили условия договора найма, а именно части обязанностей Нанимателя в третьем абзаце изменили порядок внесения платы за помещение, указав его в следующей редакции: своевременно вносить плату за помещение в размере, оговоренном в п.1 настоящего договора путем передачи денежных средств до 30 числа текущего месяца Караваевой Л.И.. Факт получения Караваевой Л.И. денежных средств от Нанимателя подтверждается собственноручно написанной Караваевой Л.И. распиской в получении денежных средств от Нанимателя; данная расписка передается Нанимателю; четвертый абзац в указании обязанностей Нанимателя исключили. Настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований. Дали объяснения, аналогичные установочной части решения. Дополнили, что ответчик Левин В.Г. на момент приватизации находился в несовершеннолетнем возрасте. Указанную в договоре найма комнату ответчик занимает уже давно по всеобщему согласию. За коммунальные услуги он не оплачивал. Уже после обращения истцов в суд с указанным иском, ответчик Левин В.Г. передал истице Караваевой Л.И. деньги в размере ,сумма>. на оплату коммунальных услуг. Намерены в случае неисполнения ответчиком условий по предложенному договору найма решать вопрос о его выселении из указанной квартиры.
Ответчик Левин В.Г. в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом телефонограммой и телеграммой, получать которую отказался. О причинах неявки не сообщил. От него не поступало ходатайств об отложении рассмотрения дела.
При таких обстоятельствах, суд в соответствии с п.4 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившегося ответчика.
Выслушав истцов, исследовав в полном объеме представленные документы и доказательства, суд приходит к следующему.
Истцы Караваева Л.И., Харламова Н.В. и ответчик Левин В.Г. зарегистрированы в квартире № дома № корпус № по <адрес> (выписка из домовой книги (л.д.35), финансовый лицевой счет открыт на имя Караваевой Л.И. (копия финансового лицевого счета № (л.д.34). Фактически в указанной квартире проживают истцы Караваев В.Н., Караваева Л.И. и ответчик Левин В.Г., которые по отношению друг к другу являются дедушкой, бабушкой и внуком.
В результате приватизации (заключения <число месяц год> Договора передачи квартиры в собственность граждан № (л.д.10), собственниками указанной спорной квартиры стали истцы Караваев В.Н., Караваева Л.И., Харламова Н.В., и ответчик Левиным В.Г. (<число месяц год> года рождения), в интересах которого действовала на тот момент его мать Харламова Н.В. (свидетельства о государственной регистрации права от <число месяц год> (л.д.7,9).
<число месяц год> ответчик Левин В.Г. распорядился принадлежащим ему имуществом- « часть » доли в праве собственности в указанной квартире, передав её по безвозмездной сделке – договору дарения своей бабушке- истице Караваевой Л.И. (договор дарения доли в праве собственности в квартире от <число месяц год> (л.д.11), который был зарегистрирован в Управлении ФСГРКиК по Московской области <число месяц год> (свидетельство о государственной регистрации права от <число месяц год> (л.д.8).
Согласно п.2 ст.1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Согласно п.4 и п.5 ст.10 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируются не только Жилищным кодексом РФ, но Гражданским кодексом РФ. Пунктом 1 статьи 292 ГК РФ предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Ответчик Левин В.Г. является членом семьи собственников- внуком истцам Караваеву В.Н. и Караваевой. И. и сына истицы Харламовой Н.В. По устной договоренности с собственниками ответчик, являющийся членом семьи собственников, занимает одну изолированную комнату, площадью « площадь ».
В силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.
В связи с тем, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к форме и условиям, то исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса российской Федерации о гражданско-правовых сделках (статьи 153-181 ГК РФ) (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Истцы обратились в суд с требованиями о понуждении ответчика заключить с ними срочный договор найма жилого помещения.
В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ – договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятыми на себя обязательствами.
Часть 2 статьи 31 ЖУК РФ предусматривает заключение между собственником и членом его семьи соглашения по добровольному волеизъявлению.
Как пояснили истцы, ответчик ознакомился с предложенным ими договором найма, но не захотел его подписывать, не согласился с ним.
В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Поскольку правоотношения по оплате собственниками жилых помещений коммунальных и иных платежей урегулированы Жилищным Кодексом РФ, доводы истцов о необходимости закрепления в договоре найма размера и способа оплаты ответчиком части расходов по оплате коммунальных и иных услуг без согласия на то ответчика, не основаны на нормах действующего законодательства.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если и иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч.3 ст.31 ЖК РФ).
Таким образом, поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, постольку на дееспособных и ограниченных судом дееспособности членов семьи по общему правилу возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
В соответствии с ч.2 ст.325 ГК РФ если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;…
Истцы, произведя оплату за коммунальные услуги и жилье за ответчика Левина В.Г., имеют возможность реализовать свое право на возмещение понесенных убытков в ином, предусмотренном законом порядке.
Требования истцов в части заключения договора найма на один год, по истечении которого, согласно предложенному истцами проекту договора найма, у ответчика возникает обязанность выселиться из занимаемого помещения и сняться с регистрационного учета по месту жительства нарушают права ответчика Левина В.Г. Члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, имевшие равные права пользования жилым помещением на момент приватизации с лицом, его приватизировавшим, приобретают право пользования жилым помещением, носящее бессрочный характер. Указанное право не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения
Таким образом, суд считает, что исковые требования истцов о понуждении ответчика заключить предложенный ими договор найма жилого помещения удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194 – 198 ГПК РФ, суд
Решил:
В иске Караваева В.Н., Караваевой Л.И., Харламовой Н.В. к Левину В.Г. о понуждении к заключению договора найма- отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: О.С. Самойлова
Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2011 года.
Судья: О.С. Самойлова