Письмо от 19.12.2011 г № Б/Н

Электростальский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Рыжовой Г. А.,
при секретаре Коршуновой А. О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Болдина Дмитрия Александровича к Холматову Евгению Валерьевичу и Быченковой Нине Аркадьевне о признании частично недействительным договора купли-продажи,
Установил:
Болдин Д. А. обратился в суд с иском к Холматову Е. В. и Быченковой Н. А. о признании частично недействительным договора купли-продажи.
В исковом заявлении, подписанном его представителем по нотариально удостоверенной доверенности от 26.07.2011 г. Грачек Т. В., указано, что 29.04.2010 г. между ответчиками была совершена сделка купли-продажи квартиры по адресу: г. Электросталь, <адрес>, о чем ему-истцу стало известно из выписки из ЕГРП от 16.06.2011 г. Он-истец имеет право пользования указанной квартирой, поскольку отказался от участия в ее приватизации. Считает, что состоявшейся между ответчиками сделкой нарушены его права, поскольку его интерес должен был учитываться при переходе права собственности.
В выписке из ЕГРП от 16.06.2011 правопритязаний со стороны третьих лиц не имеется, следовательно, в договоре отсутствуют сведения о сохранении за кем-либо прав бессрочного пользования и проживания. Спорное жилое помещение приобретено Холматовым Е. В. в период кассационного обжалования решения суда 1 инстанции о прекращении им-Болдиным права пользования и снятия с регистрационного учета по вышеуказанному адресу. Отчуждение имущества без указания его-Болдина прав, предусмотренных ч. 1 ст. 558 ГК РФ, являлось незаконным. В соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности к другому лицу прекращается право пользования членов семьи прежнего собственника. К бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, т. к., давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования для них будет носить бессрочный характер и оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.
При проведении проверки законности договора продажи территориальному органу регистрационной службы необходимо было учитывать положения ст. ст. 420, 549, 292, 558 ГК РФ. Бывшие члены семьи собственника жилья, сохранившие право бессрочного пользования жилым помещением, при переходе права собственности на такое жилое помещение к другому лицу должны быть обязательно указаны в договоре. В противном случен договор не может быть заключен. В случае нарушения требований ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого помещения можно признать недействительным (ст. 168 ГК РФ).
Истец просил признать частично недействительным договор купли-продажи от 29.04.2010 г. - перехода права собственности от Быченковой Н. А. к Холматову Е. В. на квартиру по адресу: г. Электросталь, <адрес>, - в части отсутствия бессрочного права пользования Болдиным Д. А. в договоре купли-продажи; признать частично недействительной регистрацию права собственности Холматова Е. В. в ЕГРП от 29.04.2010 г. по адресу: г. Электросталь, <адрес>, - в части отсутствия правопритязания со стороны третьих лиц; внести изменения в договор купли-продажи, дополнив пунктом о сохранении бессрочного права пользования и проживания за Болдиным Д. А. по адресу: г. Электросталь, <адрес> (л. д. 2-5, 31-33).
В уточнении к исковому заявлению от 22.11.2011 истец указал также, что договор купли-продажи не содержит существенного условия – указания на право Болдина Д. А. относительно предмета договора, чем нарушаются его конституционные и жилищные права, права проживания. В п. 14 договора Быченкова Н. А. гарантировала, что спорная квартира правами третьих лиц не обременена, спора о ней не имеется, чем ввела покупателя Холматова Е. В. в заблуждение, так как она абсолютно точно знала о притязании на эту квартиру Болдина Д. А., знала и о судебном споре в Электростальском суде, знала о бессрочном праве Болдина Д. А. по пользованию спорной квартирой, что подтверждается копией ее искового заявления от 08.02.2010. Истец просит: признать частично недействительным договор купли-продажи от 29.04.2010 в части отсутствия бессрочного права пользования Болдина Д. А. в договоре купли-продажи, признать частично недействительной регистрацию права в части отсутствия правопритязания со стороны третьих лиц, внести запись в выписку ЕГРП соответствующие изменения (л. д. 123-124).
Дело рассмотрено в отсутствие истца Болдина Д. А., извещенного о времени и месте судебного заседания, что подтверждено телеграммой, уведомлением, телефонограммой, - по его просьбе, изложенной в телефонограмме от 12.12.2011, - с участием его полномочного представителя Грачек Т. В., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.07.2011 (л. д. 141-144, 7).
В судебном заседании представитель истца Грачек Т. В. требования истца поддержала, просила иск удовлетворить, дала объяснения, аналогичные изложенному в исковых заявлениях и уточнении к исковому заявлению.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчицы Быченковой Н. А., извещенной о времени и месте судебного заседания, что подтверждено распиской от 22.11.2011, не сообщившей суду об уважительных причинах неявки и не просившей рассмотреть дело в ее отсутствие (ч. 4 ст. 167 ГПК РФ), - с участием ее полномочного представителя Федосеевой Л. А., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 27.01.2010 (л. д. 132, 122).
В представленных суду 22.11.2011 возражениях на иск ответчица Быченкова Н. А. указала, что на момент заключения договора купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: г. Электросталь, <адрес>, регистрация Болдина Д. А. в спорной квартире была прекращена по решению суда, ему было предоставлено право на другое жилое помещение в г. Санкт-Петербурге. Покупатель по договору Холматов Е. В. знал о том, что в квартире ранее был зарегистрирован истец, его регистрация прекращена по решению суда, и с этим согласился. Таким образом, на момент заключения договора они не могли и не должны были указывать какие-либо права истца Болдина Д. А. В настоящее время после отмены решения суда регистрация Болдина Д. А. в квартире восстановлена, его жилищные права никем не нарушены. Истец руками своей тети вводит суд в заблуждение, он знал, что снят с регистрационного учета в квартире. Вопрос о прекращении его регистрации решался в суде, когда им и его представителем был нарушен договор с бывшим собственником Грачек Ю. А. о их добровольном снятии с регистрационного учета (л. д. 128).
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Холматова Е. В., извещенного о времени и месте судебного заседания, что подтверждено телефонограммой от 02.12.2011, не сообщившего суду об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (ч. 4 ст. 167 ГПК РФ), - с участием его полномочного представителя Федосеевой Л. А., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 01.10.2011 (л. д. 138, 121).
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика Холматова Е. В. – Грачека Ю. А., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 01.10.2011, извещенного о времени и месте судебного заседания, что подтверждено распиской от 22.11.2011, не представившего сведений о причинах неявки (ч. 3 ст. 167 ГПК РФ) (л. д. 121, 134).
В судебном заседании представитель ответчиков Холматова Е. В. и Быченковой Н. А. – Федосеева Л. А. требований истца не признала, просила в иске отказать, ссылаясь на то, что действующим законодательством – ст. 12 ГК РФ не предусмотрен такой способ защиты права, как признание частично недействительными договора и записи в ЕГРП. На день заключения договора 23.04.2010 стороны сделки – Холматов Е. В. и Быченкова Н. А. отразили все существенные условия договора, Болдин Д. А. по решению суда о прекращении права пользования был снят с регистрационного учета в спорной квартире. Соответственно, на день сделки спорная квартира была свободна от других лиц и в договоре не требовалось определение прав третьих лиц. Определением от 02.12.2010 право Болдина Д. А. было восстановлено, таким образом, на момент сделки стороны договора не обязаны были указывать в договоре какие-либо права Болдина Д. А. Представитель ответчиков Федосеева Л. А. просила взыскать с истца Болдина Д. А.: в пользу Быченковой Н. А. расходы по оплате услуг представителя в размере <сумма>, расходы на проезд и проживание в размере <сумма>, в пользу Холматова Е. В. судебные расходы в размере <сумма>.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Электростальского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенного о времени и месте судебного заседания, что подтверждено телефонограммой и почтовым уведомлением, по его просьбе, изложенной в отзыве от 12.10.2011, в котором разРешение спора оставлено на усмотрение суда и указано, что избранный истцом способ оспаривания (частично) зарегистрированного права не предусмотрен положениями ст. 12 ГК РФ и нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На спорную квартиру зарегистрировано право собственности Холматова Е. В. 29.04.2010 года на основании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2010. Регистрация права произведена на основании документов, представленных заявителями в полном соответствии со ст. 17 Закона о регистрации. На момент регистрации сделки, перехода права, права собственности – сведений об ограничении или обременении по совершению сделок со спорным жилым помещением не имелось (л. д. 135, 140, 139, 95-97).
Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.
Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии со ст. ст. 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В ст. 558 ГК РФ указано на особенности продажи жилых помещений, согласно которым существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).
Из представленных суду по запросу Электростальским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области документов (л. д. 85-93) судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: Московская область, город Электросталь, <адрес>, на праве собственности принадлежит Холматову Е. В., <дата> г. рождения, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 апреля 2010 г. сделана запись регистрации <номер>; правопритязаний нет. Указанное обстоятельство подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.10.2011 <номер> и <номер> (л. д. 86-87).
Из представленных суду названным органом документов видно, что 23.04.2010 между Быченковой Н. А. (продавец) и Холматовым Е. В. (покупатель) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: Московская область, город Электросталь, <адрес>; сторонами договора купли-продажи 23.04.2010 оформлен передаточный акт; договор купли продажи квартиры и право собственности покупателя зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 29.04.2010 (л. д. 91, 90).
Согласно п. 3 договора указанная квартира на момент заключения договора купли-продажи принадлежала на праве собственности продавцу Быченковой Н. А. на основании договора дарения квартиры от 06.11.2009 г., зарегистрированного 13.11.2009 г., <номер>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2009 г. сделана запись регистрации <номер>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В п. 4 договора стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры, а в п. 5 и п. 5.1 договора – о порядке расчетов (через сейфовую ячейку после государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю путем изъятия продавцом средств из банковской ячейки в течение двух дней, считая с даты государственной регистрации) и о том, что квартира не будет находиться в залоге у продавца.
В пункте 12 договора купли-продажи указано, что в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован и не проживает, что подтверждается развернутой выпиской из домовой книги, выданной 21.04.2010 г. Из представленной суду регистрирующим органом копии развернутой выписки из домовой книги по квартире по адресу: г. Электросталь, <адрес>, которая, в свою очередь, была представлена в регистрирующий орган 23.04.2010 (что следует из оттиска штампа от 23.04.2010 о сличении с подлинником), видно, что по состоянию на 21.04.2010 в указанном жилом помещении никто по месту жительства не зарегистрирован, собственником является Быченкова Н. А. (л. д. 89).
Пункт 14 договора купли-продажи содержит указание, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.
Приведенные выше нормы материального права и установленные судом фактические обстоятельства указывают на то, что стороны договора купли-продажи квартиры от 23.04.2010 г. – продавец Быченкова Н. А. и покупатель Холматов Е. В. - достигли соглашения по всем существенным условиям договора.
Истец, заявляя требования о признании договора купли-продажи недействительным в части, ссылается на то, что имеет бессрочное право по пользованию спорным жилым помещением вследствие отказа от приватизации и регистрацию в нем.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Из представленных истцом при подаче иска документов следует, что Болдин Д. А., <дата> г. рождения, - племянник Грачек Т. В., являвшейся опекуном несовершеннолетнего Болдина Д. А., признан членом семьи Грачека Ю. А., что подтверждено вступившим в законную силу 28.07.2006 года Решением Энгельсского городского суда Саратовской области от 17.07.2006 г. (л. д. 12).
Спорное жилое помещение по договору социального найма <номер> от 06.09.2006 г. было предоставлено нанимателю Грачеку Ю. А. и членам его семьи: супруге Грачек Т. В. и Болдину Д. А. (л. д. 13-17).
Впоследствии вступившим в законную силу 10.02.2009 года Решением Электростальского городского суда Московской области от 29.01.2009 года по делу № 2-71/2009 по иску Грачек Ю. А. к ГУ Ногинская квартирно-эксплуатационная часть, ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации за Грачеком Ю. А. было признано право собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации. При этом привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Грачек Т. В. и Болдин Д. А., которые являлись членами семьи Грачека Ю. А. и были зарегистрированы в жилом помещении, поддерживали заявленные Грачеком Ю. А. исковые требования. Решение суда содержит ссылку на наличие нотариального отказа супруги и племянника от участия в приватизации (л. д. 22-23).
Решением Электростальского городского суда Московской области от 09.03.2010 по делу № 2-495/2010 по иску Быченковой Н. А. к Болдину Д. А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением, прекращении регистрации с предоставлением другого жилого помещения установлено, что Грачек Ю. А. по договору дарения от 06.11.2009 года подарил свое жилое помещение по адресу: г. Электросталь, <адрес>, Быченковой Н. А.; право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Решением суда от 09.03.2010 года было прекращено право пользования Болдиным Д. А. жилым помещением по названному выше адресу; в решении указано, что таковое является основанием прекращения регистрации Болдина Д. А. по месту жительства в спорной квартире. Этим же Решением Болдин Д. А. вселен в жилое помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>. Решение суда содержит отметку о его вступлении в законную силу (л. д. 18-19).
Из материалов осмотренного судом гражданского дела № 2-495/2010 по иску Быченковой Н. А. к Болдину Д. А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением, прекращении регистрации с предоставлением другого жилого помещения усматривается, что действовавшая по доверенности представитель Быченковой Н. А. – Федосеева Л. А. по заявлению о выдаче копии решения суда от 09.03.2010 г. для исполнения, поданному 05.04.2010 г., получила копию запрашиваемого судебного акта 07.04.2010 г.
В соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" Решение суда о прекращении права пользования жилым помещением является основанием к прекращению регистрации по месту жительства в жилом помещении.
Из представленной истцом в рассматриваемое гражданское дело выписки из домовой книги от 28.07.2011 и полученных судом по запросу копии финансового лицевого счета и развернутой выписки из домовой книги от 06.10.2011 видно, что в спорном жилом помещении по месту жительства с 13.07.2010 зарегистрирован его собственник Холматов Е. В.; Болдин Д. А. имел регистрацию в спорном жилом помещении с 08.09.2006 года, 16.12.2010 года его регистрация восстановлена со старой даты на основании решения суда по делу № 33-21210 (л. д. 39, 70-71).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 декабря 2010 года по делу № 33-21210 Решение Электростальского городского суда от 09.03.2010 года было отменено и постановлено новое Решение, которым в удовлетворении исковых требований Быченковой Н. А. о прекращении права пользования Болдиным Д. А. жилым помещением, расположенным по адресу: Московская область, г. Электросталь, <адрес>; прекращении регистрации по данному адресу и вселении Болдина Д. А. в жилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, отказано (л. д. 20-21).
Таким образом, представленные суду упомянутые выше выписки из домовой книги от 28.07.2011, от 06.10.2011, копия решения суда от 09.03.2010 по делу № 2-495/2010 и копия определения суда кассационной инстанции от 02.12.2010 по делу № 33-21210 свидетельствуют о том, что на основании выданного с отметкой о вступлении в законную силу решения суда регистрация Болдина Д. А. по месту жительства в спорной квартире была прекращена и восстановлена 16.12.2010 вследствие состоявшейся отмены судебного акта, послужившего основанием к снятию гражданина с регистрационного учета (л. д. 39, 71, 18-19, 20-21).
Отменяя 02.12.2010 года Решение суда от 09.03.2010 года и восстанавливая жилищные права Болдина Д. А. на спорную квартиру, кассационная инстанция указала на неправильное толкование судом первой инстанции норм действующего законодательства, поскольку согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В отношении прежних членов семьи собственника, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения, статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ (с последующими изменениями) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", установлено иное правило, в соответствии с которым действие данной нормы закона не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.
Из существенности характера данного условия следует, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют. При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное, по мнению суда, противоречит понятию "существенное условие" (п. 1 ст. 432 ГК РФ), поскольку перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, так как отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования.
Из смысла взаимосвязанных положений приведенных выше норм материального права, подлежащих применению в спорных правоотношениях, следует, что в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.
На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
Таким образом, наличие у Болдина Д. А. права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте частично оспариваемого им договора купли-продажи квартиры, состоявшегося 23.04.2010 года между продавцом Быченковой Н. А. и покупателем Холматовым Е. В.
При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным договора купли-продажи в части (в связи с отсутствием в нем указания на право бессрочного пользования Болдиным Д. А. спорным жилым помещением) суд не находит.
В соответствии со ст. ст. 130-131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу ст. 12 названного федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.
Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) (п. 2 ст. 13).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора и проч. Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном в т. ч. п. 2 ст. 13 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления.
Согласно ст. 17 названного федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, среди прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права (ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Как указывалось выше, договор купли-продажи квартиры от 23.04.2010 года, переход права и право собственности Холматова Е. В. на спорную квартиру зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы 29.04.2010 года, обозначено отсутствие правопритязаний, о чем суду регистрирующим органом представлены выписки из ЕГРП и копии документов на спорное жилое помещение (л. д. 85-93).
При этом в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации сделки – договора купли продажи без выдачи свидетельства о государственной регистрации права, государственной регистрации перехода права собственности, права собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества – квартиру по адресу: г. Электросталь, <адрес>, обратились 23.04.2010 года обе стороны сделки – Быченкова Н. А. и Холматов Е. В., представив необходимые документы, в т. ч. договор купли-продажи квартиры от 23.04.2010, передаточный акт от 23.04.2010, развернутую выписку из домовой книги на указанное жилое помещение от 21.04.2010, из которой видно, что на дату заключения договора купли-продажи квартиры в жилом помещении по месту жительства никто не был зарегистрирован (л. д. 93, 92, 91, 90, 89).
Как указывалось выше, регистрация истца по месту жительства в спорной квартире была восстановлена 16.12.2010 со старой даты регистрации на основании упомянутого выше определения Московского областного суда от 02.12.2010 (л. д. 39, 20-21).
Таким образом, 23.04.2010 – на момент заключения договора купли-продажи, 29.04.2010 - на момент регистрации сделки, перехода права, права собственности, произведенных регистрирующим органом в соответствии с приведенными выше положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании документов, представленных заявителями, сведений об ограничении и обременении по совершению сделок со спорной квартирой не имелось.
Поскольку имеющееся в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" у Болдина Д. А. право пользования спорным жилым помещением, его сохранение, а также восстановленная с 16.12.2010 года его регистрация по месту жительства в спорной квартире не зависят от указания об этом либо отсутствия такового в тексте зарегистрированного в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке договора купли-продажи квартиры, состоявшегося 23.04.2010 года между продавцом Быченковой Н. А. и покупателем Холматовым Е. В., право собственности которого на квартиру также зарегистрировано в установленном названным законом порядке, оснований для признания частично недействительной регистрации права Холматова Е. В. и внесения в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений не имеется.
Кроме того, суд принимает во внимание, что право Болдина Д. А. по пользованию спорным жилым помещением никем не оспаривается.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Болдину Д. А. в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, среди прочего, относятся расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей (ст. ст. 88, 94 ГПК РФ).
22.11.2011 в судебном заседании участвовала ответчица Быченкова Н. А., проживающая в г. Санкт-Петербурге, что подтверждено протоколом судебного заседания (л. д. 129-130).
Представленными суду проездными документами – железнодорожными билетами на имя Быченковой Н. А. от 21.11.2011 направлением Санкт-Петербург – Москва, стоимостью <сумма>, и от 22.11.2011 направлением Москва - Санкт-Петербург, стоимостью <сумма>, подтверждены связанные с явкой в суд расходы ответчицы на проезд в размере <сумма> (л. д. 159-160).
Кассовым чеком от 21.11.2011 и квитанцией <номер> от 21.11.2011 на имя Быченковой Н. А. подтверждены связанные с явкой в суд расходы ответчицы в размере <сумма> за проживание в гостинице <наименование> (л. д. 161-162).
В силу ст. ст. 98, 94 ГПК РФ с Болдина Д. А. в пользу Быченковой Н. А. подлежат расходы на проезд и проживание, понесенные ответчицей в связи с явкой в суд 22.11.2011, в размере <сумма> (из расчета: <сумма> /проезд/ + <сумма> /проживание/ = <сумма>.
В судебном заседании 22.11.2011 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 01.10.2011 участвовал полномочный представитель ответчика Холматова Е. В. – Грачек Ю. А., проживающий в г. Санкт-Петербурге, что подтверждено доверенностью и протоколом судебного заседания (л. д. 121, 129-130).
Железнодорожными билетами на имя Грачека Ю. А. от 21.11.2011 направлением Санкт-Петербург – Москва, стоимостью <сумма>, и от 22.11.2011 направлением Москва - Санкт-Петербург, стоимостью <сумма>, подтверждены связанные с явкой в суд представителя судебные расходы ответчика Холматова Е. В. в размере <сумма> (л. д. 164-165). В силу ст. ст. 98, 94 ГПК РФ с Болдина Д. А. в пользу Холматова Е. В. подлежат взысканию судебные расходы в размере <сумма>.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Представленными в дело доверенностью от 27.01.2010 г., ордером ЭФ МОКА от 18.11.2011 и квитанцией ЭФ МОКА к приходному кассовому ордеру <номер> от 17.10.2011 г. подтверждены расходы Быченковой Н. А. по оплате услуг представителя Федосеевой Л. А. в размере <сумма> (л. д. 122, 120, 163).
Таким образом, ответчица реализовала гарантированное ей ст. ст. 45, 46 Конституции РФ право на получение квалифицированной юридической помощи, которая была оказана ей за плату; т. е., ответчица в полной мере воспользовалась возможностями, предоставляемыми национальным законодательством для защиты собственных прав.
С учетом степени сложности дела, участия представителя ответчицы Быченковой Н. А. – Федосеевой Л. А. в двух из проведенных по делу четырех судебных заседаний, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает необходимым уменьшить размер подлежащих взысканию с истца Болдина Д. А. расходов ответчицы Быченковой Н. А. по оплате услуг представителя до <сумма> и в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взыскать таковые в размере <сумма> с истца Болдина Д. А. в пользу ответчицы Быченковой Н. А.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Отказать Болдину Дмитрию Александровичу в удовлетворении исковых требований о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Электросталь, <адрес>, заключенного 23.04.2010 года между Быченковой Ниной Аркадьевной и Холматовым Евгением Валерьевичем, о признании частично недействительной регистрации права и внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений.
Взыскать с Болдина Дмитрия Александровича в пользу Быченковой Нины Аркадьевны расходы по оплате услуг представителя в размере <сумма>, расходы на проезд и проживание в размере <сумма>, а всего – <сумма>.
Взыскать с Болдина Дмитрия Александровича в пользу Холматова Евгения Валерьевича судебные расходы в размере <сумма>.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Рыжова Г. А.
В окончательной форме Решение судом принято 30 декабря 2011 года.
Судья: Рыжова Г. А.