Письмо от 05.09.2005 г № 5475-13
О переоформлении прав и документов о правах на земельные участки граждан
В Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области (далее - Управление) поступают многочисленные обращения граждан по вопросам переоформления прав и документов о правах на земельные участки.
Анализ обращений показывает, что в ряде случаев территориальные отделы Управления не ведут активную работу по разъяснению законодательства Российской Федерации и Московской области по указанным вопросам.
Вместе с тем, в полномочия Управления входит прием граждан, обеспечение своевременного и полного рассмотрения устных и письменных обращений, принятие по ним решений и направление ответов - разъяснений заявителям по вопросам, входящим в компетенцию Управления (пункты 3.9, 4.7 Положения об Управлении, утвержденного приказом Роснедвижимости от 30 декабря 2004 г. N П/119).
Учитывая изложенное, обращаем внимание на следующие нормы законодательства.
1.Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - правоудостоверяющие документы), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
К правоудостоверяющим документам на землю, в частности, относятся:
- государственные акты о праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";
- свидетельства на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".
Положение о равной юридической силе указанных документов с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что эти документы являются доказательством существования прав на земельные участки, а само право может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Указанное подтверждается нормой, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом.
В силу того что правоудостоверяющие документы подтверждают существующие права на земельные участки и законодательством на граждан не возложена обязанность по их переоформлению, такие документы являются постоянно действующими.
Отсюда запись в свидетельстве о праве собственности на землю "Свидетельство является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы" не имеет юридической силы и не может рассматриваться как влияющая на права на земельные участки.
2.Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (пункт 3 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" (т.е. до 1 июля 1990 г.), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
Исходя из Закона Московской области от 5 декабря 2002 г. N 142/2002-ОЗ "О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области" граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки на землях, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование в порядке, установленном законодательством, садоводческим, огородническим и дачным товариществам, кооперативам и иным организациям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, имеют право на однократное бесплатное получение в собственность земельных участков в пределах установленных норм.
Таким образом, граждане могут обращаться в орган власти за переоформлением имеющихся у них прав на земельные участки по своему усмотрению.
С учетом изложенного необходимо обеспечить исполнение полномочий по разъяснению гражданам вопросов, относящихся к компетенции Управления.
Руководитель Управления
Ю.Л. Брайченко