Постановление Правительства Московской области от 12.10.2009 № 837/43
Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ ПРАВИТЕЛЬСТВО ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 октября 2009 г. N 837/43Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории В целях совершенствования порядка организации и проведенияаукционов на право заключения договоров о развитии застроенныхтерриторий и в соответствии со статьей 46.3 Градостроительногокодекса Российской Федерации, Законом Московской области N230/2005-ОЗ "О Правительстве Московской области" ПравительствоМосковской области постановляет: 1. Утвердить Методику определения начальной цены предметааукциона на право заключить договор о развитии застроеннойтерритории (прилагается). 2. Рекомендовать органам местного самоуправления муниципальныхобразований Московской области, принявшим решение о развитиизастроенных территорий, при определении начальной цены предметааукциона на право заключить договор о развитии застроеннойтерритории руководствоваться Методикой определения начальной ценыпредмета аукциона на право заключить договор о развитии застроеннойтерритории, утвержденной настоящим постановлением. 3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложитьна заместителя Председателя Правительства Московской области В.Ф.Жидкина. Губернатор Московской области Б.В. Громов Утверждена постановлением Правительства Московской области от 12 октября 2009 г. N 837/43 МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА АУКЦИОНА НА ПРАВО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ 1. Общие положения 1.1. Методика определения начальной цены предмета аукциона направо заключить договор о развитии застроенной территории (далее -Методика) разработана в соответствии со статьей 46.3Градостроительного кодекса Российской Федерации. 1.2. Настоящая Методика устанавливает порядок определенияначальной цены предмета аукциона на право заключить договор оразвитии застроенной территории (далее - начальная цена предметааукциона). 1.3. В целях настоящей Методики используются следующие терминыи определения: аукцион на право заключения договора о развитии застроеннойтерритории - способ определения застройщика, при котором лицо,предложившее наивысшую цену в ходе аукционных торгов, приобретаетправо на заключение с органом местного самоуправления муниципальногообразования Московской области (далее - орган местногосамоуправления) договора о развитии застроенной территории; договор о развитии застроенной территории - соглашение междуорганом местного самоуправления и победителем открытого аукциона,заключенное по результатам проведения аукциона на право заключитьдоговор о развитии застроенной территории; начальная цена предмета аукциона на право заключения договора оразвитии застроенной территории - цена, с которой начинаются торгина аукционе на право заключения договора о развитии застроеннойтерритории; независимая оценка - оценка отдельных показателей для расчетаначальной цены предмета аукциона, проводимая оценщиком всоответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"; оценщик (независимый оценщик) - физическое лицо, являющеесячленом одной из саморегулируемых организаций оценщиков изастраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиямиФедерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочнойдеятельности в РФ", привлекаемое в соответствии с положениямиФедерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов напоставки товаров, выполнение работ, оказание услуг длягосударственных и муниципальных нужд" (в редакции от 08.11.2007) наконкурсной основе для определения отдельных показателей для расчетаначальной цены предмета аукциона; развитие застроенной территории - изменение плотности ипараметров застройки территории муниципального образованияМосковской области в границах элемента планировочной структуры(квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежныхэлементов планировочной структуры или их частей; рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объектоценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренцииконкретного муниципального образования Московской области, когдастороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимойинформацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства; средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья -среднеарифметическая величина стоимости одного квадратного метражилья в пределах устанавливаемых данной Методикой территориальныхзон Московской области. 1.4. Определение начальной цены предмета аукционаосуществляется с применением расчетного метода, основанного настоимостных показателях. 2. Определение начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода 2.1. Начальная цена предмета аукциона определяется путемрасчета разницы между доходами, которые будут получены лицом,заключившим по результатам аукциона договор о развитии застроеннойтерритории (далее - застройщик), от исполнения договора о развитиизастроенной территории и расходами, которые он понесет в ходеисполнения данного договора. 2.2. Расчет начальной цены предмета аукциона (НЦА)осуществляется по следующей формуле: НЦА = (Д - Р) x К онц, где: Д - доход, который будет получен застройщиком в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. руб.; Р - расход застройщика, который сложится в ходе исполнениядоговора о развитии застроенной территории, тыс. руб.; К онц - коэффициент определения начальной цены предметааукциона, устанавливаемый в соответствии с разделом 3 настоящейМетодики. 2.3. Расчет дохода, который будет получен застройщиком врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории,осуществляется по следующей формуле: Д = Д жп + Д нп, где: Д жп - доход, который будет получен застройщиком от продажижилых помещений, тыс. руб.; Д нп - доход, который будет получен застройщиком от продажинежилых помещений, тыс. руб. 2.3.1. Расчет дохода, который будет получен застройщиком отпродажи жилых помещений, осуществляется по формуле: Д жп = S жп x С р. жп, где: S жп - площадь жилых помещений, которые будут построены врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории,кв. м; С р. жп - рыночная стоимость одного квадратного метра жилогопомещения, тыс. руб. 2.3.2. Площадь жилых помещений, которые будут построены врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории (Sжп), определяется как максимальная площадь в соответствии сградостроительным регламентом и местными нормативамиградостроительного проектирования (при их отсутствии - всоответствии с утвержденными органом местного самоуправлениярасчетными показателями обеспечения застраиваемой территорииобъектами социального и коммунально-бытового назначения, объектамиинженерной инфраструктуры). 2.3.3. Рыночная стоимость одного квадратного метра жилогопомещения (С р. жп) определяется на основании отчета независимогооценщика. 2.3.4. Расчет дохода, который будет получен застройщиком отпродажи нежилых помещений, рассчитывается по формуле: Д нп = S нп x С р. нп, где: S нп - площадь нежилых помещений объектов социального икоммунально-бытового назначения, которые будут построены врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории ине подлежат в соответствии с условиями указанного договора передачев муниципальную собственность, кв. м; С р. нп - рыночная стоимость одного квадратного метра нежилыхпомещений объектов социального и коммунально-бытового назначения,тыс. руб. 2.3.5. Площадь нежилых помещений объектов производственной инепроизводственной сферы, которые будут построены в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории (S нп),определяется как максимальная площадь в соответствии сградостроительным регламентом и местными нормативамиградостроительного проектирования (при их отсутствии - всоответствии с утвержденными органом местного самоуправлениярасчетными показателями обеспечения застраиваемой территорииобъектами социального и коммунально-бытового назначения, объектамиинженерной инфраструктуры). 2.3.6. Рыночная стоимость одного квадратного метра нежилыхпомещений объектов социального и коммунально-бытового назначения (Ср. нп) определяется на основании отчета независимого оценщика. 2.4. Расчет расходов застройщика, который сложится в ходеисполнения договора о развитии застроенной территории,рассчитывается по следующей формуле: Р = Р жп + Р нп + Р пп + С вц + С инж, где: Р жп - расходы застройщика, связанные со строительством жилыхпомещений (за исключением расходов по строительству жилых помещений,передаваемых в государственную или муниципальную собственность),тыс. руб.; Р нп - расходы застройщика, связанные со строительством нежилыхпомещений, тыс. руб.; Р пп - расходы, которые понесет застройщик в результатестроительства и (или) приобретения жилых помещений, передаваемых вгосударственную или муниципальную собственность, тыс. руб.; С вц - затраты застройщика по уплате выкупной цены за изымаемыежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными иподлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такиедома, тыс. руб.; С инж - сметная стоимость строительных работ по обеспечениютерритории объектами инженерной инфраструктуры, включая затраты наснос объектов, затраты на подготовку градостроительной документациии иные затраты, необходимые в ходе осуществления градостроительныхработ, тыс. руб. 2.4.1. Расходы застройщика, связанные со строительством жилыхпомещений (за исключением расходов по строительству жилых помещений,передаваемых в государственную или муниципальную собственность),рассчитываются по формуле: Р жп = S жп x С стр. жп, где: S жп - площадь жилых помещений, которые будут построены врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории,кв. м; С стр. жп - сметная стоимость одного квадратного метра жилойплощади, тыс. руб. Сметная стоимость одного квадратного метра жилой площади (Сстр. жп) рассчитывается органом местного самоуправления в текущих ипрогнозных ценах при осуществлении проектирования на ранней стадии сучетом данных органов статистики. 2.4.2. Расходы застройщика, связанные со строительством нежилыхпомещений, рассчитываются по формуле: Р нп = S нп x С стр. нп, где: S нп - площадь нежилых помещений объектов социального икоммунально-бытового назначения, которые будут построены врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории,кв. м; С стр. нп - сметная стоимость одного квадратного метра площадинежилых помещений объектов социального и коммунально-бытовогоназначения, тыс. руб. Сметная стоимость одного квадратного метра площади нежилыхпомещений объектов социального и коммунально-бытового назначения (Сстр. нп) рассчитывается органом местного самоуправления в текущих ипрогнозных ценах при осуществлении проектирования на ранней стадии сучетом данных органов статистики. 2.4.3. Расходы, которые понесет застройщик в результатестроительства и (или) приобретения жилых помещений, передаваемых вгосударственную или муниципальную собственность, рассчитываются последующей формуле: Р пп = S пп x С стр. пп + S пр x С пр. пп, где: S пп - площадь построенных жилых помещений, подлежащих передачев государственную или муниципальную собственность в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м. Площадь построенных жилых помещений, подлежащих передаче вгосударственную или муниципальную собственность в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории (S пп),определяется в соответствии с муниципальной адресной программой попереселению граждан из ветхого и/или аварийного жилищного фонда илиадресной программой о развитии застроенных территорий муниципальногообразования Московской области с учетом количества жилых помещений,находящихся на территории, подлежащей развитию, и занимаемых подоговорам социального найма, потребностей в дополнительновозведенных площадях в целях предоставления по договорам социальногонайма с учетом количества лиц, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, чьи жилищные условия будут улучшены, и других показателей,связанных с потребностями государства и муниципального образованияпо территории, в отношении которой принимается решение о развитии; С стр. пп - сметная стоимость одного квадратного метра площадипостроенных жилых помещений, подлежащих передаче в государственнуюили муниципальную собственность в результате реализации исполнениядоговора о развитии застроенной территории; S пр - площадь приобретаемых жилых помещений, подлежащихпередаче в государственную или муниципальную собственность врезультате исполнения договора о развитии застроенной территории,кв. м. Площадь приобретаемых жилых помещений, подлежащих передаче вгосударственную или муниципальную собственность в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории (S пр),определяется в соответствии с муниципальной адресной программой опереселении граждан из ветхого и/или аварийного жилищного фонда сучетом количества жилых помещений, находящихся на территории,подлежащей развитию, и занимаемых по договорам социального найма,потребностей в дополнительно возведенных площадях в целяхпредоставления по договорам социального найма с учетом количествалиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, чьи жилищные условиябудут улучшены, и других показателей по территории, в отношениикоторой принимается решение о развитии; С пр. пп - рыночная стоимость одного квадратного метра площадиприобретаемых жилых помещений, подлежащих передаче в государственнуюили муниципальную собственность в результате реализации исполнениядоговора о развитии застроенной территории, тыс. руб. 2.4.4. Сметная стоимость строительных работ по обеспечениютерритории, подлежащей развитию, объектами инженерной инфраструктуры(С инж) рассчитывается на основании укрупненных показателей базиснойстоимости строительства и может быть скорректирована органамиместного самоуправления муниципальных образований Московской областина основании данных органов статистики. 2.4.5. Рыночная стоимость одного квадратного метра площадиприобретаемых жилых помещений, подлежащих передаче в государственнуюили муниципальную собственность в результате реализации исполнениядоговора о развитии застроенной территории (С пр. пп), определяетсяна основании отчета независимого оценщика. 3. Коэффициент определения начальной цены предмета аукциона 3.1. Коэффициент определения начальной цены предмета аукционана право заключить договор о развитии застроенной территории (К онц)устанавливается органами местного самоуправления муниципальныхобразований Московской области с учетом следующих факторов,определяющих его значение: рыночной стоимости одного квадратногометра жилья, социально-экономического значения реализации проектаразвития территории, наличия утвержденной градостроительнойдокументации и инвестиционной привлекательности земельных участков,свободных от прав третьих лиц, предоставляемых на застроеннойтерритории застройщику на праве собственности или в аренду. 3.2. Коэффициент определения начальной цены предмета аукционана право заключить договор о развитии застроенной территории (К онц)рассчитывается по формуле: К онц = 0,5 x К т x К ип, где: К т - коэффициент территориальности; К ип - коэффициент инвестиционной привлекательности. 3.3. К т - коэффициент территориальности представляет собойкоэффициент учета влияния средней рыночной цены одного квадратногометра жилья и устанавливается в следующих размерах: К т = 1,2 для первой зоны (максимальные стоимости 1 кв. м); К т = 1,0 для второй зоны (средние стоимости 1 кв. м); К т = 0,8 для третьей зоны (минимальные стоимости 1 кв. м). Территориальные зоны Московской области в целях определениязначения К т устанавливаются следующим образом: |—————————————|———————————————————————————————————————————————————————————|| Зона | Наименование муниципального образования ||—————————————|———————————————————————————————————————————————————————————|| Первая зона | Городской округ Балашиха, городской округ Долгопрудный, || (К т = 1,2) | городской округ Дзержинский, городской округ Домодедово, || | городской округ Железнодорожный, городской округ || | Жуковский, || | городской округ Ивантеевка, городской округ Королев, || | городской округ Котельники, городской округ || | Краснознаменск, || | городской округ Лыткарино, городской округ Лобня, || | городской || | округ Подольск, городской округ Реутов, городской округ || | Троицк, городской округ Фрязино, городской округ Химки, || | городской округ Щербинка, городской округ Юбилейный, || | Красногорский муниципальный район, Ленинский муниципальный|| | район, Люберецкий муниципальный район, Мытищинский || | муниципальный район, Одинцовский муниципальный район, || | Подольский муниципальный район, Пушкинский муниципальный || | район, Щелковский муниципальный район ||—————————————|———————————————————————————————————————————————————————————|| Вторая зона | Городской округ Бронницы, городской округ Звенигород, || (К т = 1) | городской округ Красноармейск, городской округ Климовск, || | городской округ Лосино-Петровский, городской округ || | Электросталь, Дмитровский муниципальный район, Истринский || | муниципальный район, Ногинский муниципальный район, || | Наро-Фоминский муниципальный район, Раменский || | муниципальный || | район, Солнечногорский муниципальный район, Чеховский || | муниципальный район ||—————————————|———————————————————————————————————————————————————————————|| Третья зона | Городской округ Дубна, городской округ Коломна, городской || (К т = 0,8) | округ Орехово-Зуево, городской округ Протвино, городской || | округ Пущино, городской округ Восход, городской округ || | Рошаль, городской округ Черноголовка, городской округ || | Молодежный, городской округ Серпухов, городской округ || | Электрогорск, Волоколамский муниципальный район, || | Воскресенский муниципальный район, Егорьевский || | муниципальный || | район, Зарайский муниципальный район, Каширский || | муниципальный район, Клинский муниципальный район, || | Коломенский муниципальный район, Лотошинский муниципальный|| | район, Луховицкий муниципальный район, Можайский || | муниципальный район, Орехово-Зуевский муниципальный район,|| | Озерский муниципальный район, Павлово-Посадский || | муниципальный район, Рузский муниципальный район, || | Сергиево-Посадский муниципальный район, Серпуховский || | муниципальный район, Серебряно-Прудский муниципальный || | район, || | Ступинский муниципальный район, Талдомский муниципальный || | район, Шатурский муниципальный район, Шаховской || | муниципальный район ||—————————————|———————————————————————————————————————————————————————————| 3.4. К ип - коэффициент инвестиционной привлекательности можетбыть установлен с учетом степени подготовленности застроеннойтерритории к развитию, в том числе степени подготовленностидокументации по планировке территории, необходимости осуществлениязатрат на разработку проекта планировки застроенной территории ипроекта межевания застроенной территории, подлежащей развитию, вразмерах: К ип = 0,8 для развития застроенных территорий с низкойинвестиционной привлекательностью; К ип = 1,0 для развития застроенных территорий со среднейинвестиционной привлекательностью; К ип = 1,2 для развития застроенных территорий с высокойинвестиционной привлекательностью. Коэффициенты инвестиционной привлекательности (К ип) длятерриторий каждого муниципального образования определяются на основеустановленных в соответствии со статьей 34 Градостроительногокодекса Российской Федерации территориальных зон и приводятся вПравилах землепользования и застройки, утверждаемых органамиместного самоуправления муниципальных образований Московской областив соответствии со статьей 32 Градостроительного кодекса РоссийскойФедерации.