Распоряжение Главы Ступинского муниципального района от 31.05.2007 № 389-р

ГЛАВА

 

СТУПИНСКОГО РАЙОНА

 

МОСКОВСКОЙОБЛАСТИ

 

РАСПОРЯЖЕНИЕ

 

 

от 31мая 2007 г. N 389-р

 

 

Об утверждении методическихрекомендаций по выбору способа управления многоквартирными домами в Ступинскоммуниципальном районе

 

 

В целяхреализации жилищного законодательства по выбору способа управлениямногоквартирными домами населением:

1.Утвердить методические рекомендации по выбору способа управлениямногоквартирными домами в Ступинском муниципальном районе (прилагаются).

2.Опубликовать настоящее распоряжение в газете "Ступинская панорама".

3.Контроль за исполнением данного распоряжения возложить на начальника управленияЖКХ, топлива и энергетики Н.М. Перевая.

 

 

ГлаваСтупинского

муниципальногорайона

П. Челпан

 

 

 

Утверждены

распоряжениемглавы

Ступинскогомуниципального района

Московскойобласти

31 мая 2007 г.N 389-р

 

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ВЫБОРУСПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

ВСТУПИНСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ РАЙОНЕ

 

1. Передача домов в управление

 

Передачамногоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющейорганизации - товариществу собственников жилья (далее - ТСЖ) или иномуобъединению собственников жилья либо юридическому лицу независимо от формысобственности и организационно-правовой формы или индивидуальному предпринимателюв соответствии с действующим законодательством Российской Федерацииосуществляется тремя способами.

Собственникипомещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управлениямногоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ).

Способуправления выбирается на общем собрании собственников помещений вмногоквартирном доме:

-непосредственное управление;

-управление ТСЖ, жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК), жилищнымкооперативом (далее - ЖК) или иным потребительским кооперативом;

- управлениечерез управляющую организацию.

Способуправления может быть изменен в любое время на основании решения общегособрания.

1)Непосредственное управление.

Способуправления многоквартирным домом (как правило, не более 8 квартир) одним изсобственников помещений по доверенности, выданной ему в письменной форме всемиили большинством собственников помещений в таком доме (без созданияюридического лица). При этом договоры на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) иремонты заключает по доверенности от имени собственников управдом.

2)Управление многоквартирным домом посредством создания ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Избранноеобщим собранием (более 50% голосов) правление ТСЖ образует юридическое лицо, вуставе которого определяется порядок управления многоквартирным домом, порядокоплаты и заключение договоров на предоставление ЖКУ.

3)Управление посредством управляющей компании.

Управлениепосредством управляющей компании - способ управления многоквартирным домомчерез юридическое лицо любой формы собственности, организационно-правовой формы(коммерческая организация), отвечающее задачам и целям управления.

Дляпринятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющаяорганизация обращается в Комитет по управлению имуществом администрацииСтупинского муниципального района с заявлением о передаче муниципальной долимногоквартирного дома в управление. Основанием для передачи многоквартирногодома в управление управляющей организации является решение общего собраниясобственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления, а вслучае выбора в качестве способа управления создание товарищества собственниковжилья - свидетельство о государственной регистрации товарищества собственниковжилья в качестве юридического лица.

Кзаявлению прилагаются следующие документы:

- копияпротокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома повыбору формы управления;

-документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общегособрания, доверенность);

-свидетельство о государственной регистрации и устав юридического лица(независимо от формы собственности и организационно-правовой формы), выбранногов качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений вмногоквартирном доме (при выборе управляющей организации на общем собрании);

-свидетельство о государственной регистрации товарищества и устав товарищества(в случае выбора в качестве способа управления - создание товариществасобственников жилья).

Послеприема заявления Комитет по управлению имуществом администрации Ступинскогомуниципального района издает приказ о передаче документации по муниципальнымпомещениям уполномоченной управляющей компании. Организация, осуществлявшаяуправление и техническое обслуживание многоквартирного дома на момент передачи,в месячный срок после оформления в КУИ приказа о передаче дома в управлениеуправляющей компании:

- передаетуполномоченной собственниками управляющей организации по акту приема-передачижилой дом, техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточнуюдля определения границ эксплуатационной ответственности по актуприема-передачи.

Уполномоченнаясобственниками управляющая организация в десятидневный срок после подписанияакта приема-передачи уведомляет собственников жилых и нежилых помещений оприеме дома в управление.

С моментаприема дома в управление управляющая организация несет ответственность заобеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома и предоставлениежилищно-коммунальных услуг в соответствии с нормами и требованиями, установленнымидействующим законодательством, а также решает вопросы по перезаключениюдоговоров аренды нежилых помещений (в случае создания ТСЖ).

 

2. Непосредственное управлениемногоквартирным домом

собственникамипомещений в таком доме

 

Наосновании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирномдоме принимается решение по форме управления многоквартирным домомнепосредственно собственниками помещений. Данное решение направляется в Комитетпо управлению имуществом (КУИ) администрации муниципального района. Наосновании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме отимени собственников в таком доме в отношениях с третьими лицами вправедействовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющееполномочия, удостоверенные доверенностью, выданной ему в письменной формебольшинством собственников помещений.

Принепосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений втаком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом безсоздания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющейорганизации.

Договорына поставку коммунальных услуг и решения по ремонту общего имущества вмногоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности,заключает лицо, которому предоставлены полномочия общим собранием собственниковжилья в данном доме и только на основании решения общего собрания (договоры напоставку газа в баллонах либо твердого топлива при наличии печного отоплениязаключаются самостоятельно каждым собственником жилого помещения от своегоимени).

Лицо,которому собственники выдали временную доверенность для решения вопросов отимени собственников с третьими лицами, не может считаться управляющим, а толькопредставителем от лица общего собрания. Собственники помещений вправе в любоевремя на общем собрании выбрать либо изменить способ управления многоквартирнымдомом в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ.

 

3. Управление многоквартирным домомтовариществом

собственниковжилья

 

Избранноеобщим собранием правление ТСЖ образует юридическое лицо. Членами ТСЖ могут бытьтолько собственники помещений одного или нескольких многоквартирных домов,объединенных общей придомовой территорией и инженерными коммуникациями. ТСЖобеспечивает эксплуатацию, содержание и ремонт общего недвижимого имущества вмногоквартирном жилом доме, владение и пользование, в установленныхзаконодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирномдоме.

 

4. Управление посредством управляющейкомпании

 

Управляющаякомпания многоквартирным домом должна исполнять следующие функции:

- выборорганизаций - поставщиков ЖКУ, заключение договоров на поставку услуг,страхование имущества, ремонт имущества, содержание придомовой территории;

-осуществление контроля за качеством ЖКУ, выставление претензий на недопоставкууслуг;

- ведениетехнической, бухгалтерской и прочей документации, оформление различных справок,ведение баланса и отчетности;

-выполнение начисления за ЖКУ, ведение расчетов с нанимателями и собственникамипомещений;

- принятиемер по взысканию задолженности за ЖКУ;

-составление планов мероприятий по текущему и капитальному ремонту дома,проведение сезонных технических осмотров зданий, ведение техпаспортов на зданияс внесением информации о проделанных ремонтах, оформление паспортов готовностик отопительному сезону;

-организация аварийно-диспетчерского обслуживания, организацияантитеррористических, противопожарных, природоохранных и других мероприятий впределах своей компетенции;

- приемнаселения, рассмотрение жалоб и обращений, принятие действенных мер вустановленные законом сроки, участие в различных комиссиях;

-представительство в суде по защите прав потребителей ЖКУ и прочее.

 

5. Управление домами, где собственники невыбрали способ

управленияили где более половины площади относится

кмуниципальной собственности

 

Управлениемногоквартирными домами, где собственниками в срок до 01.05.2008 не реализованоправо о выборе способа управления домом, а также в домах, в которых находятсяболее 50% муниципальных квартир, осуществляется управляющей организацией,выигравшей открытый конкурс по управлению многоквартирным домом. Организаторомконкурса является администрация Ступинского муниципального района.

Конкурспроводится в соответствии с Правилами проведения органами местногосамоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации дляуправления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФот 06.02.2006 N 75. Управляющая организация, выигравшая открытый конкурс, заключаетдоговор на управление многоквартирным домом с собственниками помещений. Подоговору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющаяорганизация) по заданию другой стороны (собственников помещений вмногоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК, либоорганов управления иного потребительского кооператива) в течение согласованногосрока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащемусодержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальныеуслуги собственникам помещений в таком доме и гражданам, пользующимсяпомещениями в этом доме, лицам, осуществлять иную направленную на достижениецелей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоредолжны быть указаны в качестве существенных условий:

- составобщего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будетосуществляться управление, и адрес такого дома;

- переченьуслуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, перечень коммунальных услуг,за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядокопределения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилогопомещения, обеспечивающей содержание общего имущества в многоквартирном доме всоответствии с требованиями законодательства, а также порядок внесения такойплаты собственниками помещений в многоквартирном доме;

- порядокосуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств подоговору управления.

Договоруправления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и неболее чем пять лет. Управляющая организация по истечении года предоставляетотчет о выполнении договора управления за истекший год на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме. На этом собрании такжепринимается решение о выборе способа управления многоквартирным домом наследующий год.

Измененияили расторжение договора управления многоквартирным домом до окончания срокаего действия возможно по соглашению сторон или в одностороннем порядке пооснованиям, предусмотренным главой 29 ГК РФ, если иное не установлено договоромуправления многоквартирным домом.

Приотсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управлениямногоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считаетсяпродленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены такимдоговором.

 

6. Порядок подготовки общего собраниясобственников

помещенийв многоквартирном доме

 

Допроведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном домеадминистрация района должна иметь сведения об общей площади дома, сведения особственниках жилых помещений, произвести расчет доли участия каждогособственника в общем имуществе жилого дома и определить количество голосовкаждого собственника на общем собрании. Доля собственника в праве общейсобственности на общее имущество рассчитывается по формуле:

 

   Дсобст.   Sобщ. помещения (посвидетельству собственности)

    = x 100,

   Ксобст.   S (сумма площадей жилыхи нежилых по эксплуатации

                 БТИ, находящихся в собственности)

 

где:

Дсобст. -доля собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество;

Sобщ.квартиры - общая площадь помещения, находящегося в собственности;

Sобщ.жилых и нежилых помещений - общая площадь жилых и нежилых помещений в доме;

Ксобст. -количество собственников в квартире (если коммунальная квартира с оформлениемсвидетельств собственности или в квартире долевая собственность).

 

В случаеесли гражданам принадлежат различные доли в жилых помещениях, долясобственников квартиры в праве общей долевой собственности на общее имуществораспределяется пропорционально принадлежащей каждому из них доле в квартире.

Администрациярайона или лицо, по инициативе которого проводится общее собрание, определяетвремя и место проведения собрания, направляет уведомления каждому собственникупомещений в многоквартирном доме не позднее чем за 10 дней до даты проведениясобрания (уведомление о проведении собрания в письменной форме вручаетсякаждому собственнику под расписку либо посредством почтового перевода -заказным письмом), проводит общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме.

Вуведомлении о проведении общего собрания указываются:

- сведенияо лице, по инициативе которого созывается собрание;

- формапроведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата,место, время проведения данного собрания или в случае проведения данногособрания в форме заочного голосования дата окончания приема решенийсобственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, кудадолжны передаваться такие решения;

- повесткадня данного собрания;

- порядокознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены наданном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

 

7. Порядок проведения общего собраниясобственников

помещенийв многоквартирном доме

 

АдминистрацияСтупинского муниципального района или лицо, по инициативе которого проводитсяобщее собрание, организовывает регистрацию участников собрания.

Прирегистрации каждый участник собрания обязан предоставить паспорт или документ,удостоверяющий личность, либо надлежащим образом оформленную доверенность икопию свидетельства о праве собственности на жилое помещение. В случае еслижилое помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве собственностинескольким лицам, проживающим совместно в указанном помещении, их интересы на общемсобрании может по доверенности представлять один из совместно проживающихсобственников данного жилого помещения. От имени собственников помещений,принадлежащих Ступинскому муниципальному району, выступает администрация,имеющая надлежащим образом оформленную доверенность.

Общеесобрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме ведетпредседатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующихна собрании собственников помещений или их представителей. Для ведения протоколасобрания избирается секретарь собрания.

Первоесобрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме ведетпредставитель администрации.

Общеесобрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме правомочно, еслив нем приняли участие собственники помещений в данном доме или ихпредставители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

На общемсобрании собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии сдействующим законодательством обязаны выбрать один из способов управлениямногоквартирным домом.

На общемсобрании собственников помещений в многоквартирном доме представительадминистрации голосует количеством голосов, пропорциональным помещениям,находящимся в собственности Ступинского муниципального района.

Решениеобщего собрания в многоквартирном доме может быть принято без проведениясобрания путем проведения заочного голосования - передачи по адресу, которыйуказан в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам,поставленным на голосование.

Принявшимиучастие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме,проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений вданном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решениисобственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

- сведенияо лице, участвующем в голосовании;

- сведенияо документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего вголосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

- решенияпо каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за","против" или "воздержался".

Каждыйсобственник вправе выбрать только один способ управления многоквартирным домоми сделать одну отметку в листе голосования.

Итогиголосования оформляются протоколом.

Общеесобрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе приниматьрешения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а такжеизменять повестку дня данного собрания.

Решениеобщего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являетсяобязательным для всех собственников помещений, в том числе для техсобственников, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против.

Решения,принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведениясобственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом вдоступном для всех помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дняпринятия этих решений.

Решениеобщего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способауправления многоквартирным домом оформляется протоколом общего собрания.

В10-дневный срок со дня принятия решения о выбранном способе управлениядоверенное лицо собственников, управляющая организация, ТСЖ обращаются в КУИадминистрации Ступинского муниципального района с заявлением о передачемуниципальной доли в многоквартирном доме и представляют документы всоответствии с разделом 1 настоящего Положения.

 

 

ПредседательКомитета

по правовойработе

Л. Савельева