Информационное письмо ГУ Росрегистрации по Московской обл. от 01.02.2006 г № РС-ИСХ.253
Информационное письмо ГУ Росрегистрации по МО от 01.02.2006 N РС-Исх.253
Учитывая поступающие вопросы, касающиеся государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки, предоставленные для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также в целях установления единой регистрационной практики при проведении правовой экспертизы и совершении регистрационных действий в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области предлагаем руководствоваться следующим.
1.Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
2.Действующим законодательством предусмотрены два способа приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
- бесплатно;
- за плату.
Согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Основаниями для бесплатного приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются:
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право собственности на здания, строения, сооружения религиозных организаций, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- предоставление равноценного земельного участка взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд;
- фактическое пользование земельным участком, не оформленным в собственность, с расположенным на нем жилым домом, приобретенным в результате сделки до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР";
- право собственности на помещения в многоквартирных домах в существующей застройке;
- наличие звания "Герой Социалистического Труда", "Полный кавалер ордена Трудовой Славы" дает право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы");
- наличие звания "Герой Советского Союза", "Герой Российской Федерации", "Полный кавалер ордена Славы" дает право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (п. 4 ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы").
Кроме того, Законом Московской области от 05.12.2002 N 142/2002-ОЗ "О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области" установлено, что фактическое пользование гражданами земельными участками из земель, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование в порядке, установленном законодательством, садоводческим, огородническим и дачным товариществам, кооперативам и иным организациям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, дает право на однократное бесплатное получение в собственность земельных участков в пределах установленных норм.
Земли, утратившие свою хозяйственную ценность, предоставляются в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства бесплатно.
3.В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за плату осуществляется в следующем порядке:
1) продажа на торгах (конкурсах, аукционах) земельных участков или права на заключение договора аренды;
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
3.1.Исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) осуществляется:
- предоставление в собственность земельных участков для строительства, в том числе жилищного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным и без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 30 ЗК РФ, ст. 30.1 ЗК РФ);
- предоставление в аренду земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 30.1 ЗК РФ);
- предоставление в аренду земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 30.2 ЗК РФ);
- предоставление в собственность или аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды таких земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах) определен ст. 38 ЗК РФ, постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 808).
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды таких земельных участков для жилищного строительства, а также права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определен ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ, постановлением Правительства Российской Федерации N 808.
3.2.Предоставление за плату земельных участков для строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) осуществляется в случае:
1) предоставления в собственность или передачи в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);
2) предоставления в собственность или передачи в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации");
3) предоставления в собственность земельных участков арендаторам (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);
4) предоставления в собственность земельных участков членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (п. 6 ст. 14 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан");
5) передачи в аренду земельных участков для строительства (нежилищного) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 5 ст. 30 ЗК РФ);
6) предоставления в собственность или передачи в аренду земельного участка в границах участка, предоставленного ранее для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ);
7) предоставления земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией .
Кроме того, предоставление в аренду земельных участков для нежилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).
Предоставление в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается только физическим лицам при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка .
3.3.Предварительное согласование места размещения объекта не проводится:
- при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ);
- при предоставлении земельных участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ);
- при предоставлении в собственность или аренду земельных участков для жилищного строительства (п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ);
- при предоставлении в аренду земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ).
Предоставление указанных земельных участков осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах).
Предварительное согласование мест размещения объектов допускается при предоставлении земельных участков для нежилищного строительства в аренду и осуществляется в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 30 ЗК РФ.
3.4.Учитывая особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду, установленный ст. 30.1 ЗК РФ, положения ст. 30 ЗК РФ распространяются на иное (нежилищное) строительство (например, промышленная, общественная застройка и т.д.).
3.5.В случае если предварительное согласование мест размещения объекта на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, проведено до вступления в силу статей 30.1, 30.2 ЗК РФ, т.е. до 01.10.2005 (согласовано место размещения объекта, утвержден акт выбора земельного участка), следует руководствоваться требованиями ст. 30 ЗК РФ.
3.6.Государственная регистрация права покупателя (арендатора) земельного участка осуществляется на основании договора купли-продажи (аренды), заключенного на основании протокола о результатах торгов (конкурса, аукциона) в соответствии с п. 7 ст. 30 ЗК РФ.
3.7.Договор купли-продажи, договор аренды земельного участка, а также протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), ст. 12 Закона о регистрации, п. 18 раздела II Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
4.На государственную регистрацию права собственности или договора аренды земельного участка для строительства, в том числе жилищного строительства, предоставленного гражданам или юридическим лицам по результатам торгов (конкурса, аукциона), необходимо представлять дополнительные документы:
а) акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о проведении торгов (конкурса, аукциона), по продаже земельного участка или права аренды земельного участка;
б) извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона), опубликованное в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, либо извещение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, опубликованное в указанных средствах массовой информации;
в) информацию о результатах торгов (конкурса, аукциона), опубликованную организатором торгов (конкурса, аукциона) в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах торгов (конкурса, аукциона) в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона;
г) протокол о результатах торгов, подписанный организатором аукциона и победителем торгов (конкурса, аукциона), либо акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу (в случае если после опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду заявлений от иных претендентов не поступило).
5.В соответствии с п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Согласно пп. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Таким образом, предоставление гражданам земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства из состава земель поселений в собственность или аренду без права застройки, на основании акта органа местного самоуправления действующим законодательством не предусмотрено. В указанных случаях рекомендуем отказывать в государственной регистрации на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
6.В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов.
Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, устанавливают порядок осуществления правовой экспертизы документов, проверки законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов.
Согласно пункту 3 статьи 9 и пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, правовая экспертиза при государственной регистрации прав на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления должна проводиться в полном объеме. Следовательно, в том числе необходимо проверять указанные акты на соответствие действующему законодательству.
В процессе проведения правовой экспертизы документов по указанной категории дел возможно истребование необходимых документов, в частности, при бесплатном предоставлении земельного участка в собственность при наличии сомнений в правомерности такого предоставления могут быть истребованы документы, подтверждающие возможность бесплатного предоставления земельного участка (например, документы, подтверждающие право пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком).
Руководитель
Главного управления
П.И. Селезнев