Информационное письмо ГУ Росрегистрации по Московской обл. от 10.10.2006 г № РС-ИСХ2477
Информационное письмо Управления Росрегистрации по МО от 10.10.2006 N РС-исх2477
Учитывая поступающие вопросы, касающиеся проведения правовой экспертизы при государственной регистрации прав на жилые помещения, передаваемые в собственность гражданам, а также в целях установления единообразной регистрационной практики при осуществлении государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - Управление) предлагаем руководствоваться следующим.
Правовую основу при государственной регистрации прав на основании договоров передачи квартир в собственность граждан (далее - договор приватизации) составляют:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс);
- Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс);
- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации);
- Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).
I.В соответствии со статьей 1 закона о приватизации приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Пункт 1 статьи 16 Жилищного кодекса относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Поскольку указанной нормой Жилищного кодекса определен исчерпывающий перечень помещений, относящихся к жилым, при приватизации квартир в договоре приватизации должна указываться комната, а не доля в праве собственности на коммунальную квартиру. В случае предоставления на государственную регистрацию договора приватизации, предметом которого является доля в праве собственности на квартиру, имеются основания для отказа в государственной регистрации на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
II.В соответствии со статьей 6 закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Согласно пункту 2 статьи 6 закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.
В случае представления на государственную регистрацию договора приватизации, заключенного лицом, права которого возникли после вступления в силу Закона о регистрации и не зарегистрированы в установленном законом порядке, имеются основания для отказа в государственной регистрации на основании абзаца шестого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
III.В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с указанными выше нормами в договорах приватизации общая площадь квартир должна быть указана без учета балконов, лоджий, веранд и террас.
IV. Согласно абзацу второму статьи 7 Закона о приватизации в договор приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Пункт 1 статьи 28 Гражданского кодекса устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцатилетнего возраста (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. В силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Поскольку договор приватизации - договор, который в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, правовые последствия наступают с момента его подписания. На основании вышеизложенного, а также учитывая пункт 4 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.07.2004 N 126, договор приватизации должен быть подписан и подан на государственную регистрацию законными представителями несовершеннолетних.
V.Обязательным условием заключения договора приватизации являются однократность участия и наличие отношений социального найма.
В соответствии со статьей 11 Закона о приватизации каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Согласно статье 70 Жилищного кодекса наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя или согласия наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи.
В случае если гражданин поставлен на регистрационный учет по данному адресу после 01.03.2005 в качестве члена семьи, однако правоотношения у совместно проживающих членов семьи возникли ранее, данный гражданин имеет право на участие в приватизации жилого помещения (за исключением временных жильцов). В соответствии с указанной нормой вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения, а не заключение нового договора социального найма.
В случае отказа совершеннолетних членов семьи от участия в приватизации занимаемого ими жилого помещения необходимо представление на государственную регистрацию прав документов, подтверждающих такой отказ. При этом необходимо иметь в виду, что действующим законодательством не предусмотрена возможность отказа совершеннолетнего члена семьи в пользу какого-либо из членов семьи. Такой отказ должен рассматриваться как отказ от участия в приватизации и не может влиять на установление размера долей остальных членов семьи, участвующих в приватизации жилого помещения. Следует отметить, что на государственную регистрацию прав документы, подтверждающие отказ в приватизации жилого помещения, необходимо представлять с соблюдением требований абзаца четвертого пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации.
Поскольку статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса, Жилищный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые могут возникнуть после введения его в действие. В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР единственным основанием для вселения в предоставленное гражданину жилое помещение является ордер, который выдается на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, статья 51 Жилищного кодекса РСФСР определяет, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем и нанимателем гражданином, на имя которого выдан ордер. Таким образом, ордер наряду с договором социального найма жилого помещения является документом, подтверждающим наличие отношений социального найма у гражданина, участвующего в приватизации жилого помещения.
VI. Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 15.06.2006 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросом Верховного суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.В. Орлова и З.Х. Орловой" положение части первой статьи 4 Закона о приватизации признано противоречащим Конституции Российской Федерации, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005. Таким образом, правовой режим приватизации жилых помещений, полученных гражданами по договорам социального найма как до, так и после указанной даты, является одинаковым.
Руководитель Управления
П.И. Селезнев